Az utóbbi két évtized során talán nem is született olyan jogszabály, amely annyi vitát váltott volna ki, mint a liberális párt képviselője, Cãtãlin Zamfir által kezdeményezett ama törvénytervezete, miszerint a jelzáloghiteleseknek lehetőséget teremtenek arra, hogy az adósságuk teljes visszafizetése helyett átruházzák a bankokra a hitelbiztosítékban megjelölt ingatlant. Az elmúlt esztendő során a jobbára az adósoknak kedvező tervezettel szemben a jegybank, valamint a hitelintézetek számos kifogást fogalmaztak meg. Ugyanakkor a hitelcsere törvény néven elhíresült jogszabályt ellenezte az Európai Bizottság és Nemzetközi Valutaalap, akárcsak az Európai Központi Bank. A törvény végül az esztendő elején elfogadásra került, s abban kétségtelen, hogy szerepe lehetett az idei helyhatósági, valamint parlamenti választásoknak (mármint egy helyeslő közvélemény reményében), valamint annak társadalmi vonzata túllicitálásának. Az államelnök általi kihirdetésre azonban nem került sor, mert Klaus Iohannisnak is bizonyos fenntartásai voltak, s a törvényt visszaküldte a parlamentnek újratárgyalás végett. Erre sor került, majd újólagos kézhez kapását követően az államelnök április 28-i, csütörtöki sajtónyilatkozata keretében bejelentette, hogy a parlament tekintettel volt az általa megfogalmazott észrevételekre, és megfelelő módon változtatott a törvény szövegén, ilyenképpen pedig nem látja akadályát a kihirdetésnek. Nos, a törvény még aznap meg is jelent a Hivatalos Közlöny 330-as számában. A 2016/77-es törvényről van szó, amely a közlésétől számított 15. napon, azaz május 13-án válik hatályossá. Nem térnénk ki az egyébként terjedelmesnek nem nevezhető törvény előírásainak részletes ismertetésére csupán néhány fontosabb vetületére utalnánk. Kezdenénk azzal, hogy a törvény a fogyasztók és a hitelintézetek, a nem banki pénzintézetek közti jogi viszonyokban alkalmazandó, s lehetővé teszi, hogy a hitelszerződés keretében folyósított hitel törlesztésének „elakadása” esetén az adósságot a hitelbiztosítékban feltüntetett ingatlannal ellentételezze a fogyasztó (azaz annak a kereskedelmi banknak vagy pénzintézetnek az ügyfele). Jó tudni azt is, hogy a jogszabály nem alkalmazandó az Első lakás program keretében folyósított hitelek esetében (a 2009/368-as törvénnyel jóváhagyott 2009/60-as sürgősségi kormányrendelettel bevezetett programról van szó, illetve az annak előírásai alapján folyósított hitelekről). És ha már a jogsza­bályokról esett szó, megemlítendő az is, hogy a mostani törvény előírásai számolnak a hitelintézetekre vonatkozó, a 2007/227-es törvénnyel jóváhagyott 2006/99-es sürgősségi kormányrendelet, valamint az ingatlanberuházások jelzálogos hiteleire vonatkozó 1999/190-es törvény és a Polgári Eljárási Törvénykönyvre vonatkozó, újraközölt 2010/134-es törvény előírásaival. Továbbá feltétlenül hangsúlyozni kell azt is, hogy a Polgári Törvénykönyvre vonatkozó, újraközölt 2009/287-es törvény rendelkezéseitől eltérő (azaz kivételes) módon a mostani törvény értelmében a fogyasztónak joga van arra, hogy a hitelszerződésből fakadó adósságait kioltsa, pótlólagos költségek nélkül, az elzálogosított ingatlan átruházása révén a hitelező (azaz a pénzintézet vagy a kereskedelmi bank) javára. Miről is van szó? Az eddigi vázoltakból az derül ki, hogy a hitelcsere egy lehetőség, pontosabban egy végső lehetőség, s arra akkor kerül(het) sor, ha az adósság törlesztése tekintetében nem sikerül „közös nevezőre” jutni, ilyenképpen pedig egyetlen megoldásként marad az a hitelcsere, amelyről rendelkezik a most megjelent törvény. A jogszabály értelmében a hitelcserének megvannak a maga feltételei, s azokat együttesen kell teljesíteni. Egyrészt a hitelezőnek vagy a hitelintézeti kategóriába vagy a nem banki kategóriába kell tartoznia, másrészt a fogyasztó olyan személy kell legyen, amilyent meghatároz a fogyasztóvédelemre vonatkozó, 1992/21-es kormányrendelet. Egy másik feltétel szerint a kölcsönzött összeg kvantuma a hitelnyújtás időpontjában nem haladhatta meg a 250 000 eurónak megfelelő lejt. (Ezt a jegybank által a hitelszerződés megkötése napján érvényes árfolyam alapján számítják ki.) Egy harmadik feltétel arra vonatkozik, hogy a fogyasztó azon célból kötötte meg a hitelszerződést, hogy egy lakás rendeltetésű ingatlant vásároljon, építsen, bővítsen, korszerűsítsen, átalakítson, rehabilitáljon vagy függetlenül a szerződés céljától a hitel biztosítékát legalább egy olyan ingatlan jelentette, amely lakás rendeltetésű. És van egy negyedik feltétel is: a fogyasztóval szemben ne legyen jogerős ítélet olyan bűntény elkövetése okán, amely kapcsolatos azzal a hitellel, amelyre vonatkozóan kérelmezik a szóban forgó törvény alkalmazását. Megemlítendő továbbá az is, hogy amennyiben a hitelgaranciát két vagy annál több ingatlan képezi, az adósnak fel kell ajánlania a hitelező javára azok mindegyikét. Induljunk ki abból, hogy másabb megegyezés lehetősége nem került szóba, s ennek okán pedig a fogyasztó, nevezetesen az adós a törvény alkalmazása végett egy bírósági végrehajtó, egy ügyvéd vagy a közjegyző révén jegyzéket intéz a hitelezőhöz, amely révén arról tájékoztassa azt, hogy olyan döntést hozott, miszerint a tartozása kioltása végett átutalja az ingatlan feletti tulajdonjogát. Ebben a jegyzékben egyszersmind részletezi kérésének elfogadhatóságát, azaz azt, hogy eleget tesz a törvény által előírt feltételeknek. Ebben a jegyzékben szerepelnie kell egy adott időintervallumnak is, két különböző nap keretében, amely során a hitelintézet törvényes képviselője jelentkezhet az adós által javasolt közjegyzőnél, annak a tulajdonátruházási okiratnak a megkötése végett, amely révén kioltódik az adós mindennemű tartozása (beleértve kamatokat, a büntetőkamatokat stb.) A szóban forgó jegyzék kiközlésétől számított 10 napon belül a hitelezőnek jogában áll megfellebbeznie az elfogadhatósági feltételek teljesítését, s az ilyen irányú beadványát sürgősségi eljárásban tárgyalja majd le a bíróság. Vannak másabb formaságok, eljárási „mozzanatok”, amelyekről, valamint a közbeeső határidőkről ugyancsak rendelkezik a törvény. Azokat az érintetteknek lesz idejük tanulmányozni, hisz még két hét áll rendelkezésükre. A törvényben feltüntetett különböző határidőket figyelembe véve legjobb esetben az első „hitelcsere” (a tartozás ellentételezése lakásingatlannal) június 13-án következhet be. Várható következmények Pontosan nem tudni, hogy hány fogyasztót (hitelintézeti ügyfelet) érinthet/érdekelhet a május 13-án hatályba lépő törvény, mint ahogy az sem, hogy azok közül hányan is kívánnak élni az új törvény által felkínált lehetőséggel. Amúgy a hiteltörlesztés során tartozásukat felhalmozók száma szinte naponta változik. A hivatalos adatok szerint például az elmúlt esztendő végén 460 000 banki ügyfélnek volt országos viszonylatban ingatlanjelzálogos hitele, azok közül 68 700 esetében következett be adóssághalmozás, azon belül 21 110 olyan ügyfél szerepelt a statisztikákban, akik több mint 90 nappal haladták túl a részlettörlesztési szerződéses határidőt. Valószínűsíthető, az elmozdulás a másabb megoldások megtalálása, illetve megegyezések irányába. Igen, mert a hitelintézeteknek tulajdonképpen nem érdekük a lakásingatlan feletti tulajdonjog megszerzése, és az adós sem igen akarna kiköltözni abból a lakásból, akkor pedig egyezkedniük kell. E tekintetben több lehetőség is kívánkozik: a tartozás kvantumának lecsökkentése, a törlesztés átütemezése, kamateltörlés stb. Felvetődnek azonban másabb jellegű kérdések is, például az, hogy az adós kötelezett lesz-e „tehermentesen” a hitelező rendelkezésére bocsátani a lakásingatlant, illetve ha önkéntesen nem költözik ki, akkor hogyan szerez érvényt tulajdonjogának a hitelező? Lesz-e áfavonzata a hitelcserének és miként? Adószakértők szerint az ingatlanok tulajdonjoga átruházásának rendszerint „velejárója” az áfa. Felvetődnek (továbbra is) alkotmányossági aggályok: nem világos teljesen a visszamenőlegesség érvényessége. Egyébként a Romániai Banki Patronátusok (PBR) tanácsa továbbra is azt állítja, hogy a törvény egyes előírásai súlyos alkotmányossági aggályokat vethetnek fel, s veszélyeztethetik a pénzügyi stabilitást. Ugyanakkor azt is valószínűsítik, hogy a törvény hatályba lépését követően az óhatatlanul az Alkotmánybíróságnál fog kikötni, mert lesznek olyan peres ügyek, amelyek során az egyik vagy a másik fél megkereséssel fog fordulni a taláros testülethez. Egyes jóslatok szerint ez már akár június folyamán bekövetkezhet. Pénzpiaci elemzők, banki szakértők szerint a törvény gyakorlatba ültetésének lesznek más következményei is. Például a hitelfolyósítási feltételek tekintetében. Ám ezekről majd máskor... Hecser Zoltán