Keresettebbek a kis lakások

Lakóházak és tömbházak Csíkszeredában. Elsősorban utóbbiak keresettek a megyeszékhelyen FOTÓK: LÁSZLÓ F. CSABA

Megyeszerte nőtt a kereslet a kisebb lakófelületű panellakások és a városon található kertes családi házak iránt, növekedett a lakóingatlanok bérleti díja, de visszaesett a kereskedelmi felületek bérlése.

Megnövekedett a kertes házak és a telkek iránti kereslet az elmúlt egy évben Csíkszeredában és környékén. A megyeszékhelyen egy lakás szobájának ára 20 és 25 ezer euró között változik. Igény volna az új építésű lakásokra is, de azok hiányában jelenleg nem igazán tudnak segíteni a potenciális vásárlóknak az ingatlanügynökségek. Többek között erről számolt be lapunk megkeresésére az egyik csíkszeredai ingatlanügynökség vezetője.

1000–1200 euró négyzetméterenként
Csíkszeredában egy központi részen található lakás szobáinak négyzetméterenkénti ára 1000 és 1200 euró között változik, így átlagosan 20 és 25 ezer euróba kerül egy szoba. A város többi részén ennél egy kevéssel olcsóbbak a lakások. Ott 900 és 1000 euróba kerül a lakrészek négyzetméterenkénti ára. Jelenleg jóval nagyobb a vásárlóerő Csíkszeredában, mint amennyi a kínálat – mondta lapunk érdeklődésére Szabó Lehel, a Well ingatlanügynökség vezetője.
Más városokkal ellentétben, ahol viszonylag kevés a kiadó vagy eladó lakóház, Székelyudvarhely nem szűkölködik ilyen téren, köszönhetően a lakóparkoknak vagy a független befektetők lakásainak, amelyekből kedvükre választhatnak a vásárlók. Ugyanakkor továbbra is nagyon népszerűek a tömbházlakások.
– Kezdenek kikopni a piacról a túlárazott lakások, pár évvel ezelőtt még viszonylag rossz állapotú és beosztású lakásokat kínáltak nagyon drágán és vásároltak is meg, most már az emberek, mivel sok beltelek és ház lett eladó, nagyon megnézik, hogy milyen tömbházlakást vásárolnak – részletezte az ingatlanügynök.
Mint mondta, a kétszobás lakások iránt a legnagyobb a kereslet, az első és második emeleti ingatlanok a legkeresettebbek, mind kiadás, mind eladás terén. Ezeket rendszerint külföldről hazatérők, fiatal párok vagy szülők a gyerekeiknek vásárolják, akik pedig befektetés céljából keresnek ingatlant, azok is az ilyen típusú lakásokat részesítik előnyben, mert ezt a legkönnyebb kiadni – tette hozzá Szécsi Zsolt.
A szakember szerint a garzonlakások esetében a legnagyobb a bérfluktuáció, mert általában egyedülállók veszik ki, és amikor párt találnak, elhagyják a garzonokat, a háromszobásokat pedig nehéz kiadni, mert a bére és a fenntartási költségei is nagyobbak, mint a kétszobás lakásoké.
– A kétszobás lakás ár-értékaránya a legjövedelmezőbb mind a kiadás, mind a vásárlás esetében – jegyezte meg az ingatlanügynök.
Mint mondta, a vásárlók most már inkább hasznos négyzetmétert vásárolnak, mint össz-négyzetmétert.

Eladó ház. Előfordul, hogy a piaci árnál jóval többet kérnek a tulajdonosok

– Régen a szobák száma volt a mérvadó, azt nézték, hány szobás a lakás, most meg keresettebb a hasznos felület, mert rájöttek, hogy 50 négyzetméteres ingatlant árultak háromszobásként és másfél szobásként is. Tehát nagyon csalóka volt a szobaszám, mert nem mindegy, hogy mekkora az adott szoba – részletezte Szécsi Zsolt.
A lakóingatlanok esetében egyre gyakoribb a négyzetméter/ár értékbecslés. A szakember ugyanakkor azt is elmondta, hogy az árkalkuláció változó és sok tényező befolyásolja, hogy mennyi pénzt lehet kérni egy ingatlanért. Tömbházak esetében többek között függ az adott ingatlan állapotától, elhelyezkedésétől, emelettől.
– A földszinti és az utolsó emeleti lakások általában kevesebbért kelnek el, mint az első vagy a második emeleten lévők. Székelyudvarhelyen a Rákóczi zónához tartozó ingatlanok a legértékesebbek – tette hozzá.
Szécsi Zsolt szerint Székelyudvarhelyen a legkelendőbb kétszobás lakásokért az alsó árkategória 40–45 ezer euró között mozog, a felújított, jó elhelyezkedésű lakásokért pedig akár 55–60 ezer euró is elkérhető.
Minél kisebb a lakófelülete egy lakásnak, annál nagyobb a négyzetméterenkénti ára – ez a megkérdezett ingatlanszakértők egyöntetű meglátása Gyergyószentmiklóson is.
– A Bucsin negyedben egy garzont akár huszonötezer euróért is hirdethetnek, viszont a kétszobás lakások ára ugyanitt nem éri el a harmincezer eurót – mondta Pál Norbert, a Well Ingatlanügynökség gyergyószentmiklósi kirendeltségének vezetője. – Ennek egyik magyarázata, hogy a kereslet egyértelműen a kisebb lakások felé mozdul el, sokkal kevesebben keresnek hetven négyzetméteres, háromszobás lakást, mint amennyien egyszobást.

Az eladó kívánságát, nem a piacot tükrözik az árak
Néha az eladók vágyai túlzottak, senki nem hajlandó annyit fizetni, amennyit kérnek.
– Azokat az ingatlanokat, amelyeket évek óta hirdetnek, nem reális áron próbálják eladni. Mi is árulunk olyan ingatlant, amelyet két-három éve hirdetünk, de azok túlárazott ingatlanok, amelyek az ügyfél kívánságait tükrözik, nem a piacot – mondta Szabó Lehel csíkszeredai ingatlanszakértő.
Hozzátette: mivel a megyeszékhelyen nem építenek új lakásokat, így nincs konkurencia, és az ingatlanárak sem mérséklődnek.
– Volt olyan, hogy egy tömbházlakást egy éven belül háromszor adtam el. Tehát ez azt jelenti, hogy valaki megvásárolta, majd az értékére rátett egy keveset, behozta hozzánk, mi eladtuk, majd ugyanúgy eladóvá vált, de az árát ismét megemelték, majd ezt is eladtuk. Amikor ugyanazt az apartmant egy évben háromszor értékesítjük, akkor az azt jelenti, hogy három ember keres egy kevés pénzt rajta. A potenciális vásárlónak nincs választási lehetősége. Mi jóformán meg sem kell hirdessük a „garzonokat” és a jó kétszobás lakásokat, mert várólistánk van ezekre az ingatlanokra. Csupán telefonálnunk kell, és viszik is el a lakásokat – közölte Szabó Lehel.
Megjegyezte: az ingatlanpiacon nagyjából hétéves ciklusban emelkednek vagy csökkennek az árak.
– Ezt nagyban a banki szektor tudja befolyásolni az alapján, hogy adnak-e ingatlanvásárlásra hitelt vagy sem. Tehát amíg hitelből lehet vásárolni, addig az árak mindig emelkedő trendet mutatnak, de amikor a bank „behúzza a kéziféket”, csökkennek az árak – mutatott rá a Szabó Lehel, a Well ingatlanügynökség csíkszeredai vezetője. Megjegyezte: az emelkedő ciklus 2015-ben kezdődött, és számításai szerint 2022-ben ér véget.

A járvány hatása az ingatlanpiacra
Szabó Lehel elmondta: a járvány idején jelentősen megnőtt a családi házak és telkek iránti kereslet.
– A járvány kezdetéig nagyon nagy volt az érdeklődés a tömbházlakások iránt. Azokat jelenleg is keresik, mert nagyon kevés van. Sokkal többen vásárolnának tömbházlakást, mint amennyit eladnak, viszont a járvány előtti időszakhoz képest elég nagy lett a kereslet a házak és a telkek iránt. Összességében ma az ingatlanpiacon nagyjából stagnáló helyzet van. Folyamatosak az eladások, minden rendben van, nincsenek óriási áremelkedések, de csökkenések sincsenek. Azt mondanám, hogy óvatosan emelkednek az árak – részletezte Szabó Lehel, akitől azt is megtudtuk, hogy igény volna az új építésű lakásokra, de azok hiányában főként a régi építésű ingatlanok adásvétele jelenti az üzleti tevékenységük jelentős részét. – Korábban eladtam egy lakóparkot Csíksomlyón. Főleg a kisebb felületű lakásokért „tolongtak” akkor a vásárlók, nagy volt a „verseny”. Tehát jelentős kereslet van, főként a kevesebb négyzetméterrel rendelkező, új építésű apartmanokra, de nincs, amiből kiszolgáljuk – mondta az ingatlanügynökség vezetője.
Szécsi Zsolt független ingatlanügynök lakossági ingatlannal és kereskedelmi ingatlannal foglalkozik Székelyudvarhelyen, bérbeadás és eladás a szakterülete. Meglátása szerint Székelyudvarhelyen az ingatlanpiac helyzete igencsak jónak mondható, nem volt a pandémia miatt, alatt, sem után visszaesés, sőt, növekedést tapasztalt minden téren, ami az eladásokat illeti. Értendő ez mind az épületekre, mint pedig a beltelkek eladására.
– Jelentős növekedést tapasztaltam a 2020–2021-es idényben, amit főként annak tulajdonítok, hogy a pandémia a 2008-as válsággal szemben, olyan mértékben befolyásolta a piacot, hogy az emberek a pénzüket ingatlanba fektették, mert nem tudták, hogy mit hoz a jövő – fogalmazott a szakember.
Hozzátette, míg 2008-ban a hitelválság döntötte romba a piacot, most nem volt ilyesmi a háttérben, egyszerűen féltették az emberek a pénzüket.
– Nem merték és nem tudták szolgáltatásokra elkölteni, inkább ingatlanba fektettek, mert az megőrzi az értékét – véli Szécsi Zsolt.
Meglátása szerint sokan befektetésként vásároltak lakást vagy belterületet az elmúlt időszakban, hiszen az elmúlt évtizedben Székelyudvarhelyen nem volt jelentős árcsökkenés az ingatlanok terén, vagyis aki abba fektetett, az megőrizte, sőt gyarapította is pénzét. A sok eladáshoz nagymértékben hozzájárult az is, hogy nagyon sokan költöztek haza külföldről, ezek ingatlant vásároltak, vagy továbbra is külföldön dolgoznak, de itthon fektették be pénzüket.
Sarkadi Zoltán, a Well ingatlanügynökség székelyudvarhelyi irodájának vezetője szerint a világjárvány és az azt követő megszorító intézkedések főleg a kezdeti időszakban befolyásolták Székelyudvarhelyen az ingatlanpiac alakulását tapasztalataik szerint.
– Megtorpantak az emberek, mert nem tudták, mit hoz a jövő, viszont mostanra már teljesen helyreállt az egyensúly kereslet és kínálat oldalon, és végezzük a dolgunkat, mint annak előtte – mondta.
Tapasztalataik szerint nem mondhatni, hogy lennének igazán piaci trendek Székelyudvarhelyen, az elmúlt időszakban viszont enyhe elmozdulást tapasztaltak a kertes házak iránti keresletben.
– A több mint egy éve tartó járványhelyzet nem hozott jelentős változásokat az ingatlanpiacon sem az igények, sem az ingatlanok milyenségének szempontjából, talán csak a vásárlók lettek óvatosabbak – tudtuk meg a Well ingatlanügynökség gyergyószentmiklósi kirendeltségének vezetőjétől.
Pál Norbert elmondta: meglátása szerint az ingatlanárak nem fognak csökkenni még akkor sem, ha megcsappanna a kereslet, mert az építőanyagok árának emelkedése nem teszi ezt lehetővé.

Hétvezér negyed. Csíksomlyón is kínálnak házakat eladásra

Kelendőbbek lettek a kertes házak
Az ingatlanügynökök érdekes tendenciára hívták fel a figyelmet: a világjárvány megnövelte a kertes családi házak iránti keresletet.
Szécsi Zsolt szerint Székelyudvarhelyen a kertes családi házak esetében is sok függ a ház lakófelületétől, attól, hogy milyen építésű és mekkora telek tartozik hozzá. Családi házak esetében egy átlagosnak mondható új építésű, 100 négyzetméteres, 5 áras telekkel rendelkező ház 100–140 ezer euró között mozog. Méretétől függően a családi házak felső középkategóriája, amelyhez legalább egy 8 áras telek is tartozik és hasznos felülete 100 négyzetméter fölötti, 150–200 ezer euró között mozog, az elit kategóriás házak pedig 200 ezer euró fölött kezdődnek. Ezek rendszerint olyan ingatlanok, amelyek exkluzív helyen vannak, vagy ultraközponti zónában helyezkednek el, méretükben, beosztásukban pedig egyedülállóak.
Sarkadi Zoltán, a Well ingatlanügynökség székelyudvarhelyi irodájának vezetője hangsúlyozta, a legtöbb vásárló új házat szeretne, viszont sokan vannak, akik kisebb költségvetéssel rendelkeznek, ezért nem engedhetik meg ezt maguknak.
– Olyanok is vannak, akik azt mondják, hogy ugyanabból az összegből, amelyért vennének egy kisebb új építésű ingatlant, vesznek egy nagyobb használtat. Elég sokan vannak, akiknek macerás a sok papírmunka, engedélyeztetés, utánajárás, éppen ezért inkább a kész házakat részesítik előnyben, így mindenféle ingatlan után van kereslet – fűzte hozzá.
A gyergyószentmiklósi ingatlanszakértők elmondása szerint közel ugyanolyan arányban keresnek kertes házat, mint tömbházlakást, a különbség csak földrajzi értelemben mutatkozik meg: a kertes ház iránt érdeklődők nagy része is a városban akar maradni, elérhető közelségben minden szolgáltatáshoz. Talán ezzel is magyarázható, hogy a környező falvakban fele annyiért kínálnak ingatlant, mint a városban.
A gyergyói térségben a város mellett leginkább Alfalu és Szárhegy a keresett célpont a családi házat keresők körében – itt magasabbak is az árak –, míg Újfaluba, Kilyénfalvára és Ditróba kevesebben szeretnének költözni.
– Az ingatlanárak folyamatos emelkedése nagyrészt annak köszönhető, hogy nincsenek új építésű lakások. 2017 óta figyelem a piaci trendeket, és elmondhatom, hogy a tömbházlakások ára megduplázódott, a kertes házaké pedig közel hetven százalékkal emelkedett nemcsak Gyergyószentmiklóson, hanem Csíkszeredában és Udvarhelyen is – osztotta meg tapasztalatait lapunkkal Sándor Dorin, a Tikva ingatlanügynökség tulajdonosa.

Emelkedő bérleti díjak
Sarkadi Zoltán, a Well ingatlanügynökség székelyudvarhelyi irodájának vezetője szerint a Küküllő-parti városban a lakóingatlanok bérleti díja széles skálán mozog: egy kétszobás lakást ki lehet adni felszereltségtől függően 220–250 euró között, míg egy háromszobásért is hasonló bért kérnek el, legtöbb 300 euróért lehet kiadni. A garzonlakások bérleti díja 600–700 lej között mozog jelenleg Székelyudvarhelyen – tájékoztatott a szakember.
A Gyergyószentmiklóson megkérdezett ügynökségeket naponta hívják olyan személyek, akik kiadó lakást keresnek: ezekből még nagyobb a hiány, mint az eladó ingatlanokból, annak ellenére, hogy ezen a területen nagyobb mértékűek voltak a díjemelkedések, mint az eladások piacán az árak emelkedése.
– Egy kétszobás lakás bérlése minimum 150 euróba, egy háromszobásé 200–250 euróba kerül havonta, míg 2017 elején ezeknek a díjaknak a feléért lehetett lakást bérelni Gyergyószentmiklóson – mondta Sándor Dorin ingatlanügynökség-tulajdonos, hozzátéve, hogy a városban tanuló egyetemisták túl kevesen vannak ahhoz, hogy befolyásolják a piac mozgását, nem alakítják jelentősen a keresletet.
A lakásbérlési szándékkal rendelkezők többnyire tömbházlakást keresnek, nagyon ritka esetben elfogadják helyette a kertes házat is.

Visszaesés a kereskedelmi ingatlanok bérlése terén
Szécsi Zsolt székelyudvarhelyi független ingatlanügynök szerint egyedüli visszaesés a kereskedelmi ingatlanok terén volt tapasztalható az elmúlt időszakban. Főként az irodák és kereskedelmi felületek iránti kereslet csökkent jelentősen, mivel a pandémia idején az emberek nem volt, ahol tevékenykedjenek, ezért sok bérleményt visszamondtak, sok vállalkozás csődbe ment. Azt is hozzátette, hogy nem módosultak a bérleti díjak Udvarhelyen, csak azokban az esetekben, ahol tartós bérlésben voltak, például kávézók, éttermek esetében csökkentek a bérleti díjak, viszont nagy általánosságban bércsökkenés sem a lakóingatlanok, sem a kereskedelmi ingatlanok esetében nem volt tapasztalható.

Tudósított: Biró István, Boncina-Székely Szidónia, Hadnagy Éva