Több mint 11 évvel ezelőtt jelent meg a tulajdonosok egyesületei­nek létrehozására, megszervezésére és működésére vonatkozó 2007/230-as törvény, majd nem sokkal azután, pontosabban 2008 januárjában annak az alkalmazása módszertani normáit jóváhagyó 2007/1588-as kormányhatározat. Az azóta eltelt esztendők során mindkét jogszabályt többször is módosították és kiegészítették, de ugyanakkor a legutóbbi évek során egyértelművé vált, hogy azokat gyökeres felújításnak kell alávetni. Ez az idén be is következett… [caption id="attachment_77344" align="aligncenter" width="1000"] A romániai tömbházlakások száma 2,5 millióra tehető. Az abban lakóké pedig több mint 8 millióra...[/caption] A múlt esztendőben a Tu­dose-kormány idején került benyújtásra egy új törvény tervezete, nevezetesen a tulajdonosi egyesületek létrehozására, megszervezésére, működésére és kondomíniumok ügykezelésére vonatkozóan. E jogszabálytervezet megnevezése majdhogynem azonos a jelenleg még hatályos törvény megnevezésével, de tartalma jobbára más. A megindokolás szerint az új törvényre többek között azért van szükség, mert a mostani, a 2007/230-as, csupán csak a tömbházlakás típusú ingatlanokra vonatkoztak, ma már viszont a közös tulajdon, a lakóházak tekintetében is egyebet jelent, például ikerházakat vagy társasházakat, lakóparkot, mindazt, amit gyűjtőfogalommal kondomíniumnak neveznek. Ugyanakkor 2011-ben hatályba lépett az a törvény, amely révén beindult a polgári törvénykönyvre vonatkozó 2009/287-es törvény gyakorlatba ültetése. Nos, ez utóbbi is tartalmaz a lakóházak tulajdon-, illetve használati jogával kapcsolatosan jó néhány újdonságszámba menő előírást is. Ma már idejét­múlta részletezni a megindokolás szövegét, hisz a törvény elfogadásra került. Ebben az összefüggésben utalhatunk arra, hogy annak beterjesztésére a múlt esztendő májusának utolsó napján került sor, az elfogadás némileg lassabban ment, főleg az időközben bekövetkezett nyári szünet okán, de ennek ellenére 2017 novemberében a szenátusban elfogadták. Még abban a hónapban ismertették a képviselőház állandó bürójában, a plénum napirendjére pedig ez esztendő júniusában került. Azt június 26-án 273 képviselő szavazatával elfogadták (ellene csak két honatya szavazott, négyen pedig tartózkodtak) és július 3-án küldték meg kihirdetésre az államelnöki hivatalnak. Néhány nap múltán, pontosabban július 30-án az megjelent a Hivatalos Közlönyben. A 2018/196-os törvényről van szó, amelynek hatályba léptetési időpontja szeptember 27, azaz a holnapi nap. Átmeneti rendelkezések Egy igen terjedelmes törvényről van szó, annak 110 cikkelye van, s mintegy 30 A4-es oldalt tesz ki. Ezek szerint van, amit olvasniuk, tanulmányozniuk az érintetteknek, s mindenekelőtt a tulajdonosi egyesületnek, illetve a bérlői egyesületeknek, azok adminisztrátorainak, vezető és ellenőrző szerveinek. Ahogy mondani szokták, új életet kezdhetnek a holnapi naptól, annál is inkább, mert ugyanazon időponttól hatályon kívül helyeződik a már említett 2007/230-as törvény és a 2007/1588-as kormányhatározat. A törvény ugyan holnaptól érvényes, de mindenképp utalnunk kell egyes átmeneti rendelkezésekre is. Így például a mostani törvény hatályba lépésétől számított 12 hónapon belül azon lakószövetségek, amelyek tagjainak lakásai időközben egyéni tulajdonokba kerültek és nem szerveződtek át tulajdonosi egyesületnek, újra kell szerveződjenek a 2018/196-os törvénynek megfelelően. A meglévő tulajdonosi egyesületek esetében ugyan érvényes marad azok jogállása, de megszervezésüknek és működésüknek igazodniuk kell a most hatályba lépő törvényhez. Továbbá: november 27-ig a tulajdonosi egyesületek elnökeinek közölniük kell a helyi közigazgatási hatóságokkal a végrehajtó bizottság elnökének, a cenzori bizottság tagjainak a névsorát, illetve a cenzor és az adminisztrátor személyi adatait. Az esztendő végéig a tanügy-minisztériumnak – együtt a régiófejlesztési és közigazgatási minisztériummal, valamint a szakmai érdekképviseletekkel – az adminisztrátori foglalkozás szabványait kell aktualizálnia. Ugyancsak az esztendő végig a régiófejlesztési és közigazgatási miniszter rendeletével kell jóváhagyni a kondomínium statútumának kerettartalmát és annak a szabályzatát. Jelzálog is lehetséges… Igen körülményes lenne felsorolni és ismertetni a holnap hatályba lépő törvény minden egyes előírását. Csupán néhány fontosabbat és újdonságot magával hozót említenénk meg, anélkül, hogy részletekbe bocsátkoznánk. A jövőben a közköltségek befizetésének elmulasztása, illetve felgyülemlése okán az a lakosztály akár jelzálogosítható is a tulajdonosi társulat által. Ez már akkor is bekövetkezhet, ha az adott tulajdonos akár két hónapi közköltséggel tartozik. Az adósság behajtása érdekében még kényszervégrehajtás is bekövetkezhet, ilyen esetekben elővásárlási joguk lesz a polgármesteri hivataloknak, s az így megvásárolt lakásokat utólag szociális lakásként hasznosítják a végrehajtott egykori tulajdonosoknak elsőbbségük van annak kiutalásánál. Ám ez csak akkor, ha a szociális lakások kiutalására vonatkozó törvényes feltételeknek eleget tesznek. Egyébként a törvény értelmében a tulajdonosi társulásoknak lehetőségük lesz a tartozások összegére büntetőkamatot kiróni, azok minden késedelmi napra számítva viszont nem haladhatja meg a 0,2%-ot. Ez a késedelmi kamat akkor alkalmazható, amikor a befizetési határidőtől számítva eltelt egy hónap. Atesztált foglalkozás Már utaltunk arra, hogy az esztendő végéig aktualizálni kell azon foglalkoztatási szabványt, amely az adminisztrátori foglalkozásra vonatkozik. A tömbházak jelenlegi adminisztrátorai megőrzik ugyan funkciójukat, de a jövőre nézve csak akkor, ha 12 hónapon belül szakmai szakképesítési bizonylatot szereznek meg. Igen, mert ennek hiányában az új törvény értelmében nem kaphatják meg azt az atesztátot, amelyet a polgármesteri hivataloknak kell kibocsátaniuk. Ezt azért kell hangsúlyoznunk, mert eddig a tömbházak adminisztrátorai nem voltak arra kötelezettek, hogy igazolják felkészültségüket, és megkaphatták a szóban forgó atesztátot a szakképesítési bizonylat hiányában is. Amúgy az adminisztrátori atesztátot ki kell közölni a tömbház(ak) bejáratánál, s az felfüggeszthető vagy visszavonható egy bírósági végleges ítélet nyomán, például akkor, ha bebizonyosodik, hogy az adminisztrátor anyagi kárt okozott. Idetartozik az is, hogy az atesztát négy évig érvényes, de az a törvény értelmében megújítható. Újdonságszámba megy az, hogy az adminisztrátorok ezentúl kötelesek a saját költségükön foglalkozási polgárjogi felelősségbiztosi szerződést kötni, már amennyiben ezt igénylik a tulajdonosi egyesületek. Ha erre nem kerül sor, akkor 500 lejtől 3000 lejig terjedő bírság róható ki. Az ezen típusú biztosítás fedezi azt a felelősséget, amelyet szerződésben vállalt az adminisztrátor a tulajdonosokkal szemben a nekik okozott károk esetében. Ez a károkozás bekövetkezhet, nem szándékos tévedés, hibázás vagy mulasztás okán a szakmai tevékenység közvetlen kifejtése során. Utalhatunk továbbá arra is, hogy azon tömbházak esetében, amelyek legfeljebb 10 lakrészt ölelnek fel, az a tulajdonosok egyesületének elnöke adminisztrátor is lehet, de ilyen esetben feltétlenül léteznie kell a cenzori funkciónak is. Kötelező a folyószámla Októbertől kezdődően a tömbházak adminisztrátorai készpénz­ben nemigen eszközölhetnek ki­fi­zetéseket. Kivételt képeznek az úgynevezett előre nem látható ki­adások, azok, amelyek havonta 1000 lej alatt lehetnek. Következésképpen az egyesület pénzét csak bank révén lehet „forgatni”. Mindez azt is jelenti, hogy az adminisztrátor a folyó kifizetések, valamint a bevételezések tekintetében az egyesület folyószámláját kell használja, s a folyószámlai „mozgásokról” tájékoztatni kell a tömbházlakások tulajdonosait. Idetartozik az is, hogy október 1-jétől a beinkaszállástól számított 24 órán belül mindennemű összeget át kell utalni az egyesület folyószámlájára. Amúgy a folyószámla arra is szolgálhat, hogy a tulajdonosok arra utalják át a havi hozzájárulási kvótájukat. Ami a kézpénzt illeti: a tulajdonosi egyesület egyetértésével és kizárólag az előre nem látható költségek fedezése céljából az adminisztrátor havi viszonylatban legfeljebb 1000 lejt tarthat a pénztárban. Pénzalapok A banki folyószámla használandó azon javítási alap befizetésére is, amelyet a tulajdonosok kötelesek évente jóváhagyni. Ez a pénz csak a tömbház konszolidálására, hőszigetelésére, valamint a közös tulajdonban lévő felületek javítására fordítható. Ugyancsak a tulajdonosi egyesületnek a kötelessége megállapítani minden egyes tulajdonos részvételi kvótáját a forgóalap létrehozásában. Az ebben az alapban lévő pénz a tömbház folyóköltségének a fedezésére használandó. Azt az összeget, amelyet minden egyes tulajdonosnak be kell fizetnie a forgóalapba, annak az összköltségnek a függvényében állapítják meg, amely a legnagyobb szintet jelentette a megelőző évben egy hónap viszonylatában. Az így megállapított összeget ki kell igazítani az inflációs rátával. Akárcsak eddig, a forgóalapba befizetett pénzt vissza kell adni abban az időpontban, amikor a tulajdonos eladja a lakását. Ha már a „pénzügyekről” esett szó: a banki folyószámla beazonosító adatait nyilvánosságra kell hozni együtt a költségfizetési listával, oly módon, hogy a tulajdonosoknak lehetőségük legyen a közköltségek befizetésére online. (Tehát kötelező módon fel kell tüntetni a folyószámla címzetesének a nevét, a bankot, ahol megnyitották, az ügynökséget vagy kirendeltséget és az IBAN-kódot.) Nem akarunk sem feladatokat kiróni, sem útmutatást adni, de meglátásunk szerint ajánlatos lenne, kifüggeszteni a tömb­házlakások előcsarnokaiban a törvénynek a tulajdonosi egyesületek költségeire, a költségek elosztására vonatkozó előírásait, s nem utolsósorban a tulajdonosok jogaira és kötelezettségeire vonatkozó előírásait. (Mindezt lehetőleg a lakók anyanyelvén is.) Hecser Zoltán