A minap arról értesülhettünk, hogy az esztendő első hat hónapja során a romániai bankok 5,6 milliárd lej értékben hagytak jóvá jelzáloghiteleket, ami a megelőző esztendő azonos időszakához viszonyítva több mint 10%-os visszaesést jelentett. Ugyanakkor a 2018 márciusa és 2019 márciusa közti időszakban ez a hitel vált a lakásvásárlás fő finanszírozási módozatává, elérve az új finanszírozások teljes összegének a 70%-át, míg ez az arány hét évvel ezelőtt 30% alatt volt. Ezek az adatok a Román Nemzeti Banktól (BNR) származnak, azaz hivatalos és megbízható számadatok. A jegybank egyik nemrégiben nyilvánosságra hozott közleményében a hitelezési volumen visszaesésével kapcsolatosan megfogalmazódott az a feltételezés, miszerint a hitelfelvételi feltételek megszigorítása egyidejűleg az eladósodási fok legfeljebb 40%-ra való korlátozásával (mármint a jelzáloghitelek esetében) közrejátszhatott a dolgok ilyenszerű alakulásában. Továbbá abban a jelentésben említést tettek arról is, hogy a bankok és azok ügyfelei világában bizonytalanságot okozott a 2018/114-es sürgősségi kormányrendelet által bevezetett banki illeték is. (Azzal kapcsolatosan a dolgok időközben letisztázódtak, ugyanakkor megjelent és hatályba lépett a vonatkozó jogszabályozás is.) Emlékeztetnénk arra, hogy a megszigorító jellegű szabályzók, mármint a hitelfelvétel tekintetében, 2019 januárjában léptek hatályba. Amúgy ebben az esztendőben június volt az egyetlen hónap, amikor is az új jelzáloghitelek volumene meghaladta az 1 milliárd lejt, s ugyanebben a hónapban jegyezték éves viszonylatban a legnagyobb visszaesést is, nevezetesen 15%-ost. A jelzáloghitel-piacot különben az úgynevezett szabványhitelek képezték, amelyek 70%-ot képviseltek az új finanszírozások teljes összegében. Utalnánk arra, hogy ez a jelzáloghitel mindenekelőtt abban különbözik az Első Ház Program keretében nyújtott hitelektől, hogy az előleg összege 15%-ból „indul ki”, míg az előbbi esetében a minimális előleg 5%. Nos, mindennek ellenére egyre több ügyfél fordul a szabvány hitelekhez, s ez azzal magyarázható, hogy emelkedtek a banki kamatok. Az Első Ház Program keretében nyújtott hitelek kamatja a piaci kamatok alakulásától függ, s az a banki 2%-os fix résről és az ahhoz hozzáadandó referenciamutatóból képződik. (Ezzel a mutatóval, az IRCC-vel, helyettesítették májustól a ROBOR-t.) A szabvány jelzáloghitelek esetében lehetséges a fix kamatok nyújtása 5 vagy 10 évre, ami az ügyfelek számára kiszámíthatóságot biztosít. Talán ezzel is magyarázható az, hogy március végén azok több mint 25%-át tették ki az új jelzáloghitelek teljes fluxusának. Ez az arány 2018 első 3 hónapjában még 11,4% volt. A jelzáloghitelek volumenének időbeni alakulása tekintetében sokatmondó az utóbbi 12 év statisztikája. 2007 első félévében a jelzáloghitelek 212,3 millió lejt tettek ki, a következő évben 273,1 milliót, majd bekövetkezett egy mélyrepülés, s azok értéke 2011-ben 61,8 millió lejre csökkent. 2012-ben és 2013-ban bekövetkezett egy enyhe bővülés, el egészen 344,9 millió lejig, majd 2014-től az egekbe szállt a hitelezés volumene. 2014-ben megközelítve a 2,6 milliárd lejt, 2015-ben meghaladva a 4,4 milliárd lejt, 2016-ban a 6,2 milliárd lejt, majd 2017-ben beállt egy megtorpanás, amikor is a hitelvolumen 5,4 millió lej volt, 2018-ban viszont már ismét meghaladta a 6,2 milliárd lejt, az idei esztendő első félévében pedig, amint már arra utaltunk, újabb visszaesés következett be, az 5,6 milliárd lejre zsugorodva. Színeváltozás következhet? Az év elején arról lehetett hallani, hogy bekövetkezhet az Első Lakás Program színeváltozása. Ez állítólag azt jelentette volna, hogy az csak a sérülékenyebb személyek, családok számára legyen elérhető, azaz azok számára, akik esetében az egy főre jutó jövedelem alacsony, nemigen téve lehetővé a 15%-os vagy az azt meghaladó előleg képzését. Ilyen-olyan verziókról lehetett hallani, de azok visszaigazolására nem került sor, de jogszabálytervezet nyilvánosságra hozására sem. Az viszont köztudott, hogy a pénzügyminisztérium a program keretében nyújtott garanciák éves felső határát időközben csökkentette: 2017-ben kb. 2,5 milliárd lejre, a 2018-2020-as időszakban évi 2 milliárd lejre, a 2021-es évre vonatkozóan pedig 1,5 milliárd lejre. E hónap elején a Ziarul Financiar gazdasági napilap arról írt, hogy a kormány szándéka szerint egy új variánssal, 0,9% és 5,5% közti fix kamattal rukkolna ki, s a lekérhető felső határérték 250 000 lejről 570 000 lejre (kb. 120 000 euró) emelkedne. Az elképzelés szerint az előleg az igényelt összeg 5-10%-át tenné ki, az állam pedig a nyújtott hitel értékének a 80%-át garantálná. (Ez az arány jelenleg 5 évnél újabb lakások esetében 50%, 5 évnél régebbiek esetében pedig 40%.) Érdemes visszatekinteni az Első Lakás Programra. Azt 2009-ben indították útjára, és 2018 végéig 267 752 garanciát és garanciaígéretet nyújtottak 23,7 milliárd lejes összértékben (azaz több mint 5 milliárd eurót). 2018 márciusa és 2019 márciusa között az Első Lakás Program keretében nyújtott hitelek értéke 3,8 milliárd lej volt, míg a szabvány jelzáloghitelek 8,3 milliárd lejt tettek ki. Nem érdektelen utalni egy konkrét példára: a Román Kereskedelmi Bank (BCR) szabvány jelzáloghitelt 5 éves fix kamattal, évenkénti 6,25%-os kamattal értékesít, amennyiben pedig a fix kamat 10 éves időtartamú, az évenkénti kamat 6,75%-os. Amennyiben az ügyfél bérét e kereskedelmi bank révén inkasszálja, akkor a kamatok 0,3%-al csökkentendőek. Az Első Lakás Program keretében július végén a kamat évi 4,63% volt (olyan feltételek közepette, amikor is az IRCC évi 2,63%-on helyezkedett el). Amúgy 2012 és 2016 között az Első Lakás Program keretében folyósított hitelek volumene meghaladta a lakás célzatú jelzáloghitelekét, azok egymást keresztezték 2016-ban, s attól errefelé a szabvány jelzáloghitel egyre erőteljesebben túlhaladta az Első Lakás Program keretében folyósított hitelek volumenét. A fix kamat kérdésköre Már utaltunk arra, hogy az új fixkamatú jelzáloghitelek részaránya megemelkedett 25,2%-ra, a fogyasztói hitelek esetében pedig megközelítette a 80%-ot. Érdemes elidőzni a fix kamatok kérdéskörénél. Azok a 2017-es esztendő második felétől kerültek a potenciális banki ügyfelek látókörébe, s ez a „ráfigyelés” felerősödött 2018-ban, illetve az idei esztendőből eltelt hónapok során is. (Így például a jelzáloghitelek esetében 2017 első évnegyedéhez viszonyítva az idei esztendő első három hónapjában több mint négyszeresére.) A jegybanknak a pénzügyi stabilitásra vonatkozó jelentéséből az derül ki, hogy a fix kamatú hitelek irányába való orientálódás azt tükrözi, hogy a lakosság el akarja kerülni a kockázati tényezőket. (Amúgy ugyanezen ismérv mentén fordult el a magánügyfelek túlnyomó többsége a valutában folyósított banki kölcsönöktől is.) Ez a kockázat úgymond felerősödik a hosszú lejáratú hitelek esetében, márpedig a jelzáloghitelek jobbára ilyen típusúak, és mindenképp előnyösebbnek bizonyulhat a kiszámíthatóság választása a fix kamat révén. Az ügyfél szempontjából azonban annak is meg lehet a maga kockázata, már amennyiben a hitelfelvételt követő időszakok során a változó kamat huzamosabb periódusokon át csökkenő tendenciát mutat(na). Kamatcsökkenés feltételezhető, de annak erőteljes trendként való megnyilvánulása kevésbé. Hecser Zoltán